Comment calculer ses revenus fonciers ? (hors locations en meublé)
- Comment calculer ses revenus fonciers ? (hors locations en meublé)
Les revenus provenant des locations en meublé ne sont pas concernés par l'imprimé fiscal 2044, ceux-ci devant figurer sur la déclaration des BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Les revenus fonciers concernent aussi bien les propriétés bâties que non bâties (terrains).
Les revenus d'une SCI soumise à l'IR (impôt sur le revenu) sont également imposés au titre des revenus fonciers. Par contre, les revenus d'une SCI soumise à l'IS (impôt sur les sociétés) ne sont pas imposées au titre des revenus fonciers.
Il existe deux formes de détermination des revenus fonciers:
- le régime micro-foncier.
- le régime réel d'imposition,
Le régime du micro foncier:
Les propriétaires dont les revenus n'excèdent pas 15000 euros sont placés de plein droit sous le régime du micro foncier. Ils peuvent cependant opter pour le régime réel d'imposition, ce choix étant appliqué pour une période de trois ans de manière irrévocable, et renouvelable tacitement pour la même période, en l'absence de renonciation.
L'assiette de l'imposition du régime du micro foncier ne repose que sur 70% des revenus. Cette option n'étant pas obligatoire.
Les contribuables portent directement le montant de leur revenus brut sur leur déclaration d'ensemble des revenus (imprimé CERFA 2042, ligne BE). L'administation fiscale appliquant elle-même un abattement de 30% aux revenus déclarés qui doivent donc être bruts.
Avant 2006, l'abattement était de 40%.
Le régime réel d'imposition:
Au delà de 15001 euros inclus, le régime d'impostion est obligatoirement celui du régime réel. Cela veut dire que les charges réelles sont déduites des recettes réelles. Le revenu imposable étant égal à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et des charges acquittés.
Les recettes sont composées:
- des loyers effectivement encaissés en cours d'année (les loyers appelés et non encore réglés ne sont pas pris en compte),
- des fermages,
- de tous les revenus accessoires et des recettes exceptionnelles telles que les remboursements par votre compagnie d'assurance au titre de la "garantie loyers impayés" le cas échéant.
- du montant des dépenses incombant au bailleur mais mis à la charge des locataires doivent également être intégrées dans les recettes, sauf si elles sont déductibles des recettes par le propriétaire, s'il les avait lui-même supporté.
- du montant des travaux effectués par le locataire conformément à un accord avec le propriétaire, qui reviendront sans indemnités à ce dernier
- du montant des subventions destinées à financer des charges déductibles (ANAH, indemnité d'assurance, ...)
Précision : Les loyers perçus par l'intermédiaire d'un mandataire doivent, dès leur perception par ce dernier, être considétés comme étant à la disposition du propriétaire, même si le mandataire ne lui a pas encore rendu compte de ses actes.
Les dépenses sont composées:
- des dépenses de réparation et d'entretien
- des dépenses d'amélioration
- des dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires,
- des provisions pour charges de copropriété,
- des indemnités d'éviction et des frais de relogement,
- des frais de gestion,
- des primes d'assurances,
- des impositions: taxes foncières, CRL, interêts de retard,
- des intérêts des emprunts d'acquisition et de conservation des biens,
- ...
Précision : Les frais doivent effectivement être acquittés au cours de l'année d'imposition, même si ils se rapportent à des années antérieures ou suivantes.
Les taxes locatives (taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage), taxe d'urbanisme (taxe locale d'équipement), droit d'enregistrement, TVA, ne font pas l'objet de déduction.
Depuis 2006, il n 'y a plus de déduction forfaitaire (de 14%, ...) sauf pour les logements qui bénéficiaient de la déduction de 40 à 60%. Dans ce cas, une déduction spécifique est désormais applicable.
La déclaration des revenus fonciers se faisant sur les imprimés CERFA 2044 qui doivent être joint à la déclaration 2042. Le résultat net (ligne 420 de l'imprimé 2044) devant être reporté sur l'imprimé 2042, ligne BA, page 4.
Le mécanisme d'imputation des déficits fonciers.
En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global et sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, en fonction du mécanisme suivant:
Le déficit foncier résultant de dépenses déductibles autres que les intérêts d'emprunts, s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros. Dans le cas ou le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit, l'excédent sera imputable les 6 années suivantes.
La fraction du déficit supérieure à 10 700 euros ainsi que les intérêts d'emprunts ne sont imputables qu'aux revenus fonciers des 10 années suivantes.
La CRL, contribution sur les revenus locatifs
Depuis 2006, la CRL est due uniquement par les personnes morales passibles de l'impôt sur les sociétés, les organismes sans but lucratif, les personnes morales non imposables, et les sociétés de personnes dont un associé au moins est soumis à l'impôt sur les sociétés. Le taux de la CRL est de 2,5%. La CRL ne concerne pas les terrains non bâtis. Echappent également à la CRL, les loyers dont le montant n'excéde pas 1830 euros (par bien), et les locations qui donnent lieu au paiement de la TVA.
Source : NEOGESTIMMO